Спрос в большом городе

Развитая инфраструктура становится одним из главных факторов при реализации жилья

Столичный рынок жилой недвижимости и цены на нем будут расти, уверен директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити-XXI век» Юрий Печников. Причины — сохраняющийся дефицит качественного предложения, рост кредитования населения и инфляция. О нынешней ситуации на рынке эксперт рассказал в интервью «Профилю».

ПРОФИЛЬ: Много ли объектов недвижимости в Москве и области предлагается сейчас покупателям?

Печников: По итогам осени на территории Старой Москвы в первичной продаже было представлено более 400 жилых комплексов. В условиях дефицита свободных площадок под застройку этот показатель с лета практически не изменился. Доля свободных квартир при этом возросла почти на 6%. Вывод на продажу новых объемов жилья осуществлялся в уже представленных на рынке объектах. Что касается присоединенных к столице территорий, то активные продажи велись примерно на 55 объектах, осенью этот показатель возрос почти на 4%. Новостройки, расположенные в Новой Москве, увеличивают текущий объем столичного предложения почти на 13% и на 5% сокращают количество выставленного на продажу жилья в области. Продолжают выводить на рынок новые проекты и подмосковные девелоперы. На 5% увеличилось количество свободных квартир, как и новостроек, представленных в первичной продаже, — это почти 1070 жилых комплексов. Но в сентябре на рынке новостроек московского региона не было отмечено традиционного увеличения покупательской активности, как правило, наблюдаемого в начале делового сезона. Впервые с начала 2012 года Центробанк РФ увеличил ставку рефинансирования на 0,25 процентного пункта, после чего сразу ряд крупнейших банков объявил о повышении процентных ставок по ипотечным кредитам. На фоне общей нестабильности банки ужесточили условия предоставления займов, что соответствующим образом отразилось на уровне платежеспособного спроса. В результате потенциальный спрос на рынке новостроек Москвы в сентябре практически не изменился, а в Московской области снизился на 6%. Однако уже в октябре были зафиксированы положительные изменения. Большинство макроэкономических показателей (цены на нефть и золото, индексы фондового рынка) стабилизировались. Потенциальный спрос на рынке первичного жилья Москвы увеличился на 16%, Московской области — на 11%.

ПРОФИЛЬ: Изменились ли за последнее время предпочтения потенциальных покупателей?

Печников: Раньше люди думали: купим любую квартиру, лишь бы была. Сейчас клиенты говорят: погодите, а что у вас будет рядом? Куда пойдут учиться мои дети? А транспортная доступность? Задают, естественно, и традиционные вопросы: какая в доме будет инженерия, лифты, стеклопакеты, отделка мест общего пользования, благоустройство. И отдают предпочтение соответственно тому проекту, который в большей степени отвечает их требованиям и нуждам. Современный человек, планируя свою жизнь, хочет жить уже не просто в красивом доме с хорошей планировкой. А чтобы рядом можно было сходить в уютный семейный ресторан, в салон красоты, спортивный зал, чтобы инфраструктура полностью удовлетворяла его потребности. Поэтому с каждым годом все больше компаний применяют концептуальный подход к девелопменту. На рынке появляются сложные, комплексные продукты, включающие в себя индивидуальный архитектурный замысел, продуманные частные и общественные зоны, систему различного рода коммуникаций и связей, возможность общения и проведения досуга жителей, нежилые помещения для организации комфортного быта и даже возможность снять офис на короткое или длительное время. Это полноценный девелоперский цикл, когда серьезная работа и оценка начинаются уже на стадии поиска земельного участка и проектирования.

ПРОФИЛЬ: Ваша компания одной из первых занялась строительством объектов с развитой инфраструктурой. Над чем вы сейчас работаете?

Печников: Рынок постоянно меняется, и предложение должно соответствовать уже будущему спросу, поскольку девелопер начинает проект задолго до того, как с ним выходит на рынок. Поэтому, улавливая направление спроса, застройщики стали по-иному смотреть на организацию жизненного пространства. Мы свои идеи воплотили в социально-архитектурной концепции «Миниполис», которую последовательно реализуем в проектах компании в московском районе Строгино и подмосковных городах Видное и Люберцы. Идея «Миниполиса» — не только строить и сдавать квадратные метры в соответствии с инвестиционным контрактом, но и добровольно брать на себя обязательства по социально полезному наполнению территории — через следование принципам «здорового строительства», активное общение с жильцами, аренду нежилых помещений, дисконтную программу, формирование сообщества единомышленников и соседей. В идее заложен большой потенциал для развития, она соответствует международным стандартам и подходам к формированию районов комфортного проживания. Отмечу также, что три новых проекта находятся сейчас в стадии активной разработки. Это ближнее Подмосковье. Некоторые из них будут реализовываться нами в партнерстве с владельцами земельных активов.

ПРОФИЛЬ: А что конкретно собой представляют миниполисы?

Печников: Основная идея в том, чтобы создать новое качество жизни для людей. Например, ядро нашего строгинского миниполиса — стадион «Янтарь» и одноименный спорткомплекс, один из крупнейших в Европе, где есть и два ледовых катка, и бассейны, и спортзалы, где работают школы фигурного катания, плавания, хоккея, синхронного плавания и мини-футбола. Ежедневно в них занимаются более 3 тыс. детей. В миниполисе «Самоцветы» (Люберцы) мы предусмотрели в проекте ФОК с первым в городе плавательным бассейном, отделение детской поликлиники, женскую консультацию, реабилитационный центр для ветеранов, семейный центр и многое другое. В Видном, в квартале «Краски жизни», не только заложены объекты социальной инфраструктуры (школа, детский сад, торговый центр в шаговой доступности), но и тщательным образом продумано зонирование придомовой территории. К услугам жителей — 20 спортивных и детских площадок, велосипедная дорожка, аллея для прогулок и отдыха, площадка для выгула собак со специальными тренажерами, Wi-Fi в общественных зонах.

ПРОФИЛЬ: И что же больше всего привлекает жителей таких миниполисов?

Печников: Мы проводили среди жителей нашего строгинского миниполиса опрос об объектах социального назначения. И на первые места вышла инфраструктура для детей. При этом жителям важно не только наличие, например, дошкольных учреждений и школ, которые возводятся в соответствии с градостроительными планами, но и предоставление дополнительных возможностей для развития детей.

ПРОФИЛЬ: Насколько создание подобной инфраструктуры удорожает проект?

Печников: Исходя из нашей практики, рост себестоимости при строительстве дополнительной инфраструктуры может составлять до 15%. Но мы сознательно идем на это, чтобы создавать более качественный продукт. Рынок подтверждает востребованность именно таких опережающих время продуктов, поэтому затраты — хотя я их считаю инвестициями в лучшее качество жизни — стоят этого.

ПРОФИЛЬ: А что будет с ценами на жилье в Москве и Подмосковье в будущем году?

Печников: По нашим прогнозам, в 2013 году цены на недвижимость в московском регионе будут увеличиваться в пределах инфляции, то есть в среднем рост составит порядка 6%. Но понятно, что наиболее качественные и продуманные объекты будут пользоваться повышенным спросом. За последние два года рынок недвижимости обрел почву под ногами и начал восстанавливаться. Эта тенденция продолжится, поскольку столица и область остаются самыми экономически активными субъектами России с наиболее высокой покупательной способностью.

ПРОФИЛЬ: А если говорить о более отдаленной перспективе?

Печников: В силу дефицита свободных площадок под застройку на территории Старой Москвы спрос все больше будет смещаться в Подмосковье, включая территорию Новой Москвы. По мере развития необходимой инфраструктуры и создания достаточного количества рабочих мест привлекательность Подмосковья для комфортной и качественной жизни будет нарастать. Соответственно цены Москвы и Подмосковья будут выравниваться, и средний уровень цен в Подмосковье вырастет значительнее, поскольку будет справедливее оценен рынком. Перспективы роста цен в Новой Москве прямо пропорционально будут зависеть от объема инвестиций в дорожно-транспортную инфраструктуру этого региона. Это, впрочем, справедливо и для Подмосковья.

АВТОР: АНДРЕЙ А. МОСКАЛЕНКО

Профиль

Поделиться
Комментировать

Популярное в разделе