Государственной думе РФ завершается процедура принятия поправок к федеральному закону «Об объектах культурного наследия», которые снимут введенный ранее мораторий на приватизацию памятников федерального значения. Этих законодательных изменений давно ждут региональные власти, рассчитывающие на привлечение частных инвестиций в восстановление памятников, как, впрочем, и бизнес, готовый вкладывать средства в реконструкцию и реставрацию
Вопросы вовлечения в оборот объектов культурного наследия особенно актуальны для исторических городов
Правила возможного
Правовая коллизия возникла в 2004 году. Принятый тогда федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» допускал приватизацию объектов культурного наследия при условии выдачи охранных обязательств, определяющих требования по содержанию, сохранению и использованию памятников. Вступивший в силу два месяца спустя закон «Об объектах культурного наследия» подтвердил, что памятники, «независимо
«В итоге сегодня полностью закрыта приватизация памятников федерального значения, даже если они находятся в собственности
Вообще говоря, для КГИОП, как утверждает Вера Дементьева, нет принципиальной разницы, приобретается памятник в собственность или предоставляется инвестору в аренду. При подготовке объекта к передаче КГИОП составляет перечень предметов охраны, а затем с инвестором заключается охранное обязательство, предусматривающее объемы и сроки необходимых реставрационных работ. В дальнейшем КГИОП согласует
Наиболее распространенная проблема при взаимодействии как с собственниками, так и с арендаторами, по словам председателя КГИОП, – попытки увеличить объем площадей
Оценить объем частных инвестиций в реставрацию петербургских памятников весьма затруднительно. В том числе потому, что в проектах реконструкции зданий сложно вычленить затраты непосредственно на реставрационные работы. По оценкам Веры Дементьевой, в настоящее время в Петербурге порядка 50?60 объектов реставрируется за счет частных средств и объем частных инвестиций в целом постоянно увеличивается.
«Целевая» собственность
Примечательно, что в Петербурге, несмотря на значительный опыт передачи памятников частному бизнесу, не было (и, по большому счету, нет)
До недавних пор единственным способом приобрести памятник в собственность была его передача решением
Комплексная реконструкция и реставрация особняка Тенишевых на Английской набережной, по мнению председателя КГИОП, – один из первых и наиболее удачных частных проектов. Особняк приспособили под нужды представительства Чукотского автономного округа. В качестве инвесторов проекта выступали структуры, близкие к губернатору Чукотки Роману Абрамовичу. В лицевом флигеле особняка выполнен большой объем работ по воссозданию и реставрации интерьеров парадных помещений. Внутренний двор перекрыли атриумом, а во флигелях разместили офисы и небольшую гостиницу (для корпоративных нужд). Сообщалось, что в проект, который изначально не преследовал коммерческих целей, вложено 12,5 млн долларов (структурам «Газпрома» она была продана впоследствии гораздо дороже).
В целом положительно отзывается Вера Дементьева и о результатах реконструкции холдингом «Адамант» здания Варшавского вокзала (памятника регионального значения), осенью 2003 года предоставленного ИТК компании на инвестиционных условиях. Вокзальный комплекс, потерявший свое транспортное значение и переданный железной дорогой в собственность города, за два с половиной года был превращен в один из крупнейших в Петербурге
«Приступая к проекту, мы не предполагали, с какими сложностями столкнемся и какие затраты понесем, чтобы выполнить требования КГИОП, – поясняет генеральный директор ЗАО „Адамант“ Дилявер Меметов. – Удорожание проекта в результате составило более 50% от планируемых вложений. И, в принципе, подобная непредсказуемость является одним из главных рисков для инвестора, который берется за реконструкцию памятника. Соответственно, в полтора раза увеличивается срок окупаемости проекта – очевидно, он составит около восьми лет. По сути, от нас потребовали сохранить Варшавский вокзал. Должен был остаться без изменений внешний объем зданий, нужно было восстановить утраченные витражи, дебаркадер, отреставрировать фасады, колонны, металлические фермы с большими пролетами и т.д.». Вера Дементьева говорит, что удовлетворена реализованным проектом: «Остался прежний объем здания, не сделано никаких пристроек, сохранены и отреставрированы металлические конструкции, окна, двери, разделка стен, много пришлось повозиться и с фасадами. Приспосабливать под современное использование вокзалы, потерявшие свою функцию, всегда тяжело – с этим сталкивались во многих городах мира. Тем не менее объект „дышит“, он „наш“, это памятник, у которого началась новая жизнь. Хотя, на мой взгляд, „Адамант“ мог бы использовать здание и более эффективно, ведь „начинка“, которую он разместил в Варшавском вокзале, может находиться внутри любой коробки».
К удачным примерам можно отнести и недавно восстановленный особняк графа Шереметьева на набережной Кутузова (бывший Дом писателей, сгоревший в 1993 году). ОАО «Центр делового и гуманитарного сотрудничества» (ему принадлежит холдинг «Талион»), к которому особняк перешел в частную собственность в соответствии с условиями инвестиционного договора, открыл в нем
Окупать вложения инвесторам наверняка будет непросто, но, судя по всему, вкладывая в такие проекты, они преследуют не только и даже не столько коммерческие, сколько имиджевые цели.
Уместный торг
В последнее время появилась возможность покупать памятники регионального значения (или вновь выявленные) на торгах ОАО «Фонд имущества
Например, ЗАО «Международная Балтийская инвестиционная компания» купило за 120 млн рублей сгоревший корпус бывшего ДК пищевиков на улице Правды, в центре Петербурга. В реконструированном
Этот механизм хорош тем, что заинтересованный в продаже памятника Фонд имущества берет на себя проблемы предпродажной подготовки. Например, в декабре состоятся торги по продаже двух чрезвычайно привлекательных для инвесторов зданий на Английской набережной,
Арендные риски
При передаче памятников в аренду в зоне наибольшего риска оказываются, естественно, инвесторы, с которыми заключаются краткосрочные договоры. С этой проблемой на собственном опыте столкнулась, в частности, компания «Бекар» – арендатор двух федеральных памятников на Пироговской набережной (собственность бывшего ФГУП «Русский дизель»).
«Получив в аренду дом купца Лебедева, в котором не было ни тепла, ни воды, ни света, мы за полтора года привели его в порядок, и сейчас это доходный объект. Тем не менее окупаемость затрат с трудом укладывается в десятилетний срок аренды, – отмечает президент группы компаний „Бекар“ Александр Шарапов. – А в ситуации с домом Нобеля срок окупаемости
Кстати, на рентабельности второго проекта, по словам Шарапова, положительно сказался бы важный для инвестора компромисс с КГИОП: «В лицевую часть здания есть вход с набережной, а во дворовые флигели – только с заводской территории, что приемлемо лишь для
Впрочем, известны случаи, когда городские власти достаточно гибко подходят к решению вопросов с бизнесом. Например, в 2004 году в аренду на 49 лет был передан полуразрушенный Гостиный двор в Кронштадте (памятник федерального значения). Инвестором выступает ООО «Холдинговая компания „ГУРВИТ“», которое было создано для этого проекта, в частности, собственниками Полюстровского и Приморского рынков. По словам генерального директора компании Леонида Яцука, инвестиции в реконструкцию и реставрацию Гостиного двора составят около 6 млн долларов и окупятся за семь лет: «При 49?летнем сроке аренды нас абсолютно не смущает то, что мы не являемся собственниками объекта». За два года реконструировано более половины здания, а завершить работы планируется в 2007 году.
Но даже 49?летний срок аренды не гарантирует возврата вложений, если инвестору
По информации КУГИ, в настоящее время в аренду на 49 лет передано 211 памятников федерального значения и 37 – регионального. Хотя, судя по всему, заключение лишь незначительной части договоров рассматривалось как мера, призванная привлечь средства конкретного инвестора для реконструкции и реставрации нуждающегося в этом здания.
Заметим, что в особых случаях власти готовы передавать памятники в аренду даже на 99 лет. Подобный прецедент был создан при проведении конкурса на право реконструкции Новой Голландии. А два месяца назад был заключен 99?летний договор аренды особняка барона Штиглица на Английской набережной с ООО «Синтез девелопмент» (компания реализует стратегический инвестиционный проект строительства
Стремление к оптимуму
Перспективным инструментом привлечения инвестиций в восстановление
Важным стимулом для инвесторов, по мнению Веры Дементьевой, станет механизм компенсации части расходов на реставрацию памятников за счет средств городского бюджета. Эта норма будет предусмотрена законом «Об охране объектов культурного наследия
Петербургский опыт показывает, что бизнес все более активно вкладывает средства в реставрацию памятников, руководствуясь как сугубо коммерческими целями, так и имиджевыми соображениями. А задача властей состоит в том, чтобы адекватно задействовать все возможные инструменты привлечения инвесторов к восстановлению памятников, осмысленно выбирая в каждом случае оптимальное решение.