«Воспитание» собственника
Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы, являющиеся собственниками своих квартир, могут объединяться, чтобы управлять принадлежащим им имуществом. Одна из разновидностей подобной структуры – товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Для начала разберемся с понятиями. Напомним, что товарищество собственников жилья, в соответствии с законом о ТСЖ, принятом в 1996 году, – это некоммерческая организация, жильцы-собственники которой объединяются, чтобы активно влиять на решение всех вопросов, связанных с управлением домом. Вопросами текущего управления занимаются правление и председатель ТСЖ. Ревизионная комиссия обязана осуществлять контроль документов и отчитываться перед собранием жильцов. Избрание правления, председателя и ревизионной комиссии, а также наиболее важные вопросы деятельности товарищества находятся в ведении общего собрания членов ТСЖ.
Заместитель губернатора Андрей Епанешников отмечает, что за годы реформы ЖКХ было потрачено немало усилий для того, чтобы сформировать институт собственников жилья. Сегодня 99,7% собственников определились с тем или иным способом управления. Из них 17% выбрали ТСЖ.
Как создать ТСЖ
1. Принять решение.
2. Провести общее собрание. Запротоколировать ход собрания и результаты. Если очное собрание не набрало кворума (набралось менее 50 процентов собственников с учетом их доли в общей площади дома), проводится заочное собрание.
3. Зарегистрировать ТСЖ в налоговом органе, открыть счет в банке.
4. Уведомить УК о том, что ТСЖ создано, что нужно расторгнуть договоры. Запросить у УК документацию (технический паспорт, копия кадастрового плана, свидетельства о регистрации прав собственности и т.д) и разделительный баланс, чтобы увидеть, куда были потрачены деньги до момента создания товарищества. Если УК не отвечает, можно разобраться с ней с помощью районной или городской администрации или прокуратуры.
Товарищества собственников жилья могут возникать двумя путями. Наиболее распространено создание товарищества застройщиком в новых домах. Другой путь создания ТСЖ – инициатива «снизу». В этом случае жильцы дома сами принимают решение взять на себя функции управления. Чаще всего это происходит под давлением внешних обстоятельств – например, из-за неудовлетворительной работы ЖЭУ.
«Пока что жители у нас как собственники до конца не сформировались, и иногда не все готовы участвовать в общей схеме управления своим жилым домом, – считает заместитель губернатор Ярославской области Андрей Епанешников. – Кроме того, нужно чтобы муниципалитеты проводили общие собрания граждан. Необходимо формировать единую модель управления жилищным фондом, и самое главное в этой модели – каждого жителя воспитать как собственника».
Каждый решает сам
Принимая решение о создании ТСЖ в уже существующем доме или покупая квартиру в новостройке, где организуется ТСЖ, необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы вступления в ТСЖ.
У товарищества обязательно должно быть решение общего собрания и устав. Оба документа подписываются всеми собственниками дома и затем предоставляются в налоговый орган для оформления товарищества. Членство в ТСЖ – добровольное, для этого нужно написать заявление, поэтому новый жилец не может быть автоматически включен в товарищество.
«Для многих такой пункт, как более высокие эксплуатационные платежи, является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. – говорит председатель ТСЖ Лидия Кокурина. – Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение «скинуться» на благоустройство или другие цели. Конечно, устройство парковки, установка замка или найм консьержа выливаются в небольшие затраты».
В чем состоят преимущества управления домом силами самого товарищества? Собственники жилья сами, через правления распоряжаются своими деньгами. ТСЖ может выбирать обслуживающую компанию. Поэтому в том случае, если качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям жильцов, ТСЖ может расторгнуть договор и заключить его с другой организацией или отдельными лицами. Также ТСЖ самостоятельно планирует ремонтные работы в своем доме и определяет их очередность. Все важные вопросы в товариществе решает собрание. А правление ТСЖ, в случае чего, можно и переизбрать.
Также важное преимущество ТСЖ – право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать.
Но и минусов у ТСЖ немало. В частности, расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. В случае, если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления отключат всех. Если в правлении ТСЖ окажутся не вполне порядочные люди, деньги собственников жилья могут уходить куда угодно, но не по адресу.
Минусы и вопросы
По правде говоря. Как и с управляющими компаниями, с ТСЖ периодически возникают проблемы. Многое зависит от самих людей, собственников и нанимателей жилья.
На прошлой неделе Государственная жилищная инспекция Ярославской области приняла участие в работе региональной комиссии по тарифной политике и по мониторингу тарифов в сфере услуг ЖКХ. В ходе заседания был рассмотрен вопрос по урегулированию комплексных проблемных взаимоотношений между жителями дома № 34/21 по проспекту Октября и созданным в данном доме ТСЖ «Подкова». В настоящий момент уже завершены мероприятия по проверке исполнения ТСЖ «Подкова» обязанностей по содержанию и ремонту дома, выдано предписание на устранение выявленных нарушений и установлен контроль его исполнения. Кроме того, инспекцией проводится проверка правомерности выставления счетов жильцам дома за предоставленные коммунальные услуги. В ходе заседания были разработаны механизмы взаимодействия госжилинспекции с органами местного самоуправления и депутатским корпусом в целях обеспечения повышения эффективности надзорной деятельности и совершенствования действующего законодательства в сфере соблюдения управляющими компаниями и ТСЖ требований стандарта раскрытия информации.
Или вот долги. Конечно, в ряде ТСЖ суммы просто зашкаливают. Скажем, долги городских товариществ собственников жилья Ярославля за потребленное тепло – миллионные.
«Накопление долгов со стороны ТСЖ вызывает удивление, – говорит юрист Юлия Шамахова. – Товарищества являются некоммерческими организациями, которые не должны аккумулировать деньги на своем расчетном счете, а все поступающие от жильцов средства за отопление и горячее водоснабжение сразу перечислять в ресурсоснабжающую организацию».
Алина ШЕРЕМЕТЬЕВА, специально для 76.ru
76.ru