Конец мегаполисов: стоит ли ждать массового оттока людей из Москвы

Российский рынок недвижимости, как того и следовало ожидать, демонстрирует снижение цен.
© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus


Как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru», особо преуспел в этом вторичный рынок жилья, который по их мнению, может впасть в коматозное состояние из-за резкого расхождения между пожеланиями продавцов и финансовыми возможностями покупателей. Чуть лучше обстоят дела с продажами на рынке новостроек, особенно тех, что подпадают под программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых.



«Черные лебеди»

Причины происходящего, в целом, понятны. Главными виновниками падения цен на жилье эксперты IRN.ru называют стаю «черных лебедей» посетивших российский рынок с начала 2020 года. Первым из них стал срыв нефтяной сделки ОПЕК+ приведший к обвалу мировых нефтяных цен и резкому падению курса рубля.

Граждане отреагировали на валютный катаклизм традиционно, но сдержанно, пишут аналитики: число сделок с недвижимостью, прежде всего новостройками, выросло, однако об очередях в офисах продаж, как в конце 2014 г., речи не шло. Это объясняется затяжным снижением доходов населения после кризиса 2014−2015 гг. и, как следствие, существенным сокращением накоплений.

Следующий «черный лебедь» уже просто отправил рынок недвижимости в нокаут. Объявление пандемии коронавируса, принятие карантинных мер, приостановка работы большинства предприятий и нависшая над страной и миром неопределенность покончили с остатками покупательской активности.

По мнению экспертов IRN.ru, теперь последствия всего произошедшего будут довлеть над рынком, даже если не случится последующих волн эпидемии и новых самоизоляций. Они полагают, что какая-либо активность вернется сюда не раньше следующего года.



«Лебеди» еще не закончились?


© Александр Щербак/ТАСС


Вполне логичный прогноз экспертов IRN.ru вряд ли бы вызвал сомнения, если бы речь шла об обычной рыночной ситуации. Однако то, что происходит сегодня, явно выходит за пределы обычного. Сегодня мы переживаем не просто кризис, а смену социально-экономических сущностей. Этот процесс вяло и незаметно протекал на протяжении нескольких последних лет. Эпидемия коронавируса не только его ускорила, но похоже, что и полностью завершила. Пандемия поставила под вопрос целесообразность самой модели жизни миллионов людей, построенной на концентрации огромных человеческих ресурсов в пределах мегаполисов и агломераций.

Карантины и самоизоляции доказали, что большую часть работы, которой заняты в своих офисах жители мегаполисов, можно выполнять, что называется «на удаленке». Речь здесь идет не только о программистах, журналистах, архитекторах, и других обладателях творческих профессий, но и об инженерах, сотрудниках банков, государственных учреждений и других структур, не связанных с физическим производством товаров и услуг.

За время карантина, многие работодатели пришли к выводу, что даже при условии определенных вложений в создание удаленных рабочих мест (для кого-то это может быть корпоративный ноутбук, выданный сотруднику), появляется возможность сокращения издержек за счет аренды или содержания офисных помещений, а зачастую и снижения зарплат сотрудников. В условиях надвигающегося кризиса, сокращение издержек станет первым словом в лексиконе уцелевших бизнесменов. Не отстанут от них и руководители поиздержавшихся государственных структур.

Это значит, что необходимость физической концентрации сотрудников в конкретных местах начнет сокращаться.

Первым делом, под ударом окажется рынок офисной недвижимости, который будет видоизменен и переформатирован. Но это лишь первый акт новой постпандемийной реальности. Следующей жертвой нового мира станут сами мегаполисы и городские агломерации.


Нассим Талеб.
© flickr.com


Одним из первых, кто увидел такую угрозу, стал довольно «модный» сегодня во всем мире автор теории «черного лебедя», американский публицист, экономист и трейдер Нассим Талеб. В своем интервью РБК он спрогнозировал, что переход в онлайн довольно значительной части бизнеса по всему миру (для этого достаточно быть Капитаном Очевидность, а не Нассимом Талебом).

«Это не означает, что офисы исчезнут полностью, они просто станут меньше, и люди не будут ездить туда каждый день», — пояснил Талеб. Но это обстоятельство, по его мнению, довольно скоро «убьет мегаполисы», жизнь в которых сконцентрирована вокруг миллионов рабочих мест, сосредоточенных в огромных бизнес-центрах и технопарках. Значительную часть выполняемой там работы люди могут делать находясь у себя дома, причем не обязательно, в границах того самого мегаполиса.



Москву ждут непростые времена

Спорить с данным трендом бессмысленно, так как в ход уже вступили системные процессы, меняющие сами принципы существования мегаполисов. То, о чем многие бизнесмены думали уже достаточно давно, под действием чрезвычайных обстоятельств, оказалось реализовано за короткое время и в большинстве случаев весьма успешно.

Но если речь идет об офисной недвижимости, то причем здесь обычное жилье, и почему стоит ждать заката мегаполисов, благо работать из дома можно и в Москве и в Нью-Йорке?

Безусловно, можно, но за одним исключением, которое называется издержки. Жизнь в мегаполисе всегда дорога, а в кризисные моменты для многих эта дороговизна превращается в решающий фактор. Сокращение издержек владельцами бизнесов неизбежно проецируется и на всех участников бизнес-цепочек. Переведенный на «удаленку» сотрудник не сможет рассчитывать на прежний уровень компенсации, а это значит, что ему будет крайне тяжело платить «столичную наценку» за возможность проживания в мегаполисе. Это ведет к резкому росту в цене «столичного статуса» и одновременно снижению числа тех, кому это по карману. Снижение числа работающих в московских офисах параллельно приведет к сокращению армии обслуживающего их персонала — работников ЖКХ, ремонтников, охранников, нянь и пр., большинство из которых также приехали в Москву из других регионов. Какая-то часть этого персонала будет заменена мигрантами, но большинство из них не нуждается в постоянном месте жительства, а значит и не влияет на ситуацию на рынке жилья.

Как все это отразится на рынке недвижимости мегаполисов и в частности Москвы? Чтобы это понять, стоит рассмотреть структуру распределения покупателей московской жилой недвижимости.

Сразу отметим, что мы рассматриваем исключительно долевое соотношение различных социальных групп покупателей, и не говорим о том, что все «не москвичи» ранее купившие московское жилье непременно покинут столицу.

Как видно из приведенной ниже диаграммы, чуть больше половины приходится на покупателей с московской регистрацией. Преимущественно, это постоянные жители столицы, улучшающие (или ухудшающие) свои жилищные условия, а также частично приезжие, ранее сумевшие зарегистрироваться в Москве. Это та категория, которая вряд ли когда-нибудь покинет пределы города, или перестанет покупать/продавать в нем жилье.


Что касается жителей других регионов (28%+15%), которых насчитывается немногим меньше половины, то их с большой вероятностью, в будущем можно исключить из числа потенциальных покупателей столичной недвижимости. Из-за последствий пандемии процесс «переселения России в Москву», судя по всему, близок к своему завершению. Более того, весьма вероятно, что Москву поспешат оставить даже многие из тех, кто уже успел обзавестись жильем в Первопрестольной. Так, например, житель Тулы, или Белгорода, работающий в офисе московской фирмы, и накопивший на «двушку» в Бирюлево, в новых условиях, скорее всего, предпочтет вернуться на малую родину. При этом, он точно так же сможет работать в своей московской фирме, только на «удаленке». Столичная жизнь (ЖКХ, школы и детские сады, транспорт, цены на продукты и товары повседневного спроса и пр.) станет для многих непозволительной роскошью. Ждать ее существенного удешевления не стоит, так как высокий уровень ей будет задавать остающаяся в столице прослойка состоятельных москвичей.

Практически неизбежным видится обвал рынка арендного жилья, до последнего времени столь популярного во всех мегаполисах мира. Довольно быстро люди поймут бессмысленность платить большие деньги за съем квартир, если можно удаленно работать в той же компании, проживая при этом в более комфортных условиях у себя на малой родине. Кто-то возможно просто решит уехать домой, подальше от московской дороговизны.

Таким образом потенциальный спрос на столичную жилую недвижимость вполне может снизиться почти наполовину. Велика вероятность и сокращения числа «не москвичей», владеющих московскими квартирами эконом класса.

Все это означает, что падение цен на столичное жилье в обозримой перспективе может принять системный, а не эпизодический характер, как об этом говорят аналитики рынка недвижимости. О масштабах такого падения говорить довольно трудно, ибо они будут зависеть от целого ряда обстоятельств, но нельзя исключать, что это будут десятки процентов, или даже разы.

Автор
Максим Легуенко, обозреватель «Ридуса», заместитель главного редактора
Поделиться
Комментировать

Популярное в разделе